Locazione e Condominio

La Locazione

Secondo la definizione generica che ne dà l’art.1571 cod.civ., la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore o concedente) si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore, inquilino, concessionario o affittuario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo. Nell’ambito di una simile figura generica si possono distinguere, con profonde differenze:

1. la locazione di beni mobili (macchinari, attrezzi, libri, ecc.) ed in particolare di beni mobili registrati (automobili, navi, aeromobili, ecc.);
2. la locazione di beni immobili urbani, che costituisce la figura di maggiore rilevanza e frequenza;
3. la locazione di immobili non urbani (ed es. fabbricati rurali);
4. la locazione di beni produttivi (fondi rustici, aziende, opifici attrezzati, anche se non funzionanti, alberghi, cave o torbiere, boschi, ecc.), nel qual caso si parla più propriamente di affitto (art.1415 cod.civ.), sottolineando fin d’ora, per l’affitto in genere, il potere dell’affittuario di assumere le iniziative atte a produrre un aumento del reddito della cosa, purchè non importino obblighi per locatore, non gli arrechino pregiudizio e siano conformi all’interesse della produzione (art. 1620).

Per il codice civile, il contratto di locazione:

1. può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo; in questo secondo caso ciascuna delle parti può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone disdetta con un congruo preavviso; si ha rinnovazione tacita del contratto se, scaduto il termine originariamente previsto, nessuna delle parti chiede la cessazione del rapporto (art. 1597);
2. l’alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum), purchè la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento (art. 1599);
3. il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa <in stato da servire all’uso convenuto> (art. 1575), provvedendo in particolate a fare eseguire tutte le ripartizioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;
4. il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia;

salvo patto contrario il conduttore ha facoltà di sublocare il bene, in tutto o in parte, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (art. 1594) (vale la pena di ricordare che mentre con la sublocazione il conduttore, restando obbligato verso il concedente, diventa a sua volta locatore nei confronti di un altro inquilino, con un rapporto indipendente rispetto a quello che intercorre tra lui e il primo locatore, con la cessione della locazione il nuovo conduttore subentra al posto dell’originario inquilino in tutti gli obblighi e tutti i diritti che quegli aveva nei confronti del locatore).

Il Condominio

Il condominio negli edifici è quello che si verifica quando gli appartamenti, di cui l’edificio consta, non appartengono alla stessa persona, ma a persone diverse. Ciascuna di queste persone è proprietaria esclusiva del proprio appartamento ma alcune di parti dell’edificio (il suolo, su cui esso sorge, le fondazioni, le scale, ecc.) (art. 1117 cod.civ.) appartengono in comunione ai vari condomini. La singolarità di questa comunione può essere subito avvertita: suolo, muri maestri, scale sono in tale rapporto di dipendenza con l’unità dell’edificio che la comunione stessa, almeno di regola, non è soggetta a scioglimento: perciò si tratta di comunione forzosa (art. 1119 cod.civ.).

Il diritto di ciascuno dei condomini e l’obbligo di partecipare alle spese per la manutenzione delle parti comuni sono stabiliti nel titolo: in mancanza, essi corrispondono al valore del piano o della porzione di piano (artt. 1118, 1123 cod.civ.). in genere le quote sono indicate in millesimi. Per tutto ciò che concerne l’uso e l’amministrazione delle cose comuni sono previsti due organi, uno deliberativo (assemblea dei condomini) ed uno esecutivo (l’amministratore).

Si applicano all’assemblea, che è l’organo supremo, le regole generali che disciplinano il funzionamento degli organi collegiali:

1. presupposti per la validità della deliberazione: invito a tutti i condomini a partecipare all’assemblea e intervento di un numero di essi che rappresentino una parte del valore dell’intero edificio, determinato dalla legge (quorum);
2. principio maggioritario: la maggioranza (semplice o qualificata secondo i casi: v. art.1136) vincola la minoranza; la maggioranza è calcolata in relazione non solo al numero delle persone, ma anche al valore delle quote.

E’ attribuito anche qui a ciascun condomino il potere di impugnare la deliberazione dell’assemblea, che risulti in qualsiasi modo viziata.

All’assemblea è attribuito il compito di decidere le innovazioni e le opere di manutenzione straordinaria, di stabilire il regolamento di condominio, di approvare il preventivo delle spese, nonché il rendiconto della gestione.

All’amministratore è invece attribuito il compito di curare l’osservanza del regolamento, l’esecuzione delle delibere assembleari, la riscossione dei contributi, il compimento degli atti conservativi, la manutenzione ordinaria, il funzionamento dei servizi comuni.

L’amministratore ha l’obbligo di rendere annualmente il conto della sua gestione. E’ importante sottolineare che egli, nei limiti delle proprie attribuzioni, ha la rappresentanza, anche processuale, dei condomini (artt. 1131, 1130 cod.civ.).

Nei condomini più numerosi è obbligatoria la formazione del regolamento di condominio (art. 1138 cod.civ.). Questo regolamento contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese ed è approvato dall’assemblea con la maggioranza richiesta. Poiché non richiede il consenso unanime di tutti i condomini, ma l’approvazione della sola maggioranza di essi, non ha natura di contratto, ma di atto collettivo. Può essere impugnato davanti al giudice dai condomini dissenzienti (art. 1138, comma 3, cod.civ.).